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汇报片配音西城区土地储备和征收(拆迁)工作调研报告专题配音文案—解说词

  • 编辑:配音云
  • 分类:配音档案
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  • 发布时间:2020-06-20 12:33:38
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汇报片配音西城区土地储备和征收(拆迁)工作调研报告专题配音文案

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影片结构变化: 1,前言删除,以《历史变革》作为影片的开始; 2,第一章:《北京市土地储备工作概况》 3,第二章与第三章合并:《西城区土地储备工作的现状与特点》 4,第四章与第五章合并:《西城区土地储备工作的问题与展望》
序章,土地政策的变革
自建国以来,我国土地制度走过了漫长的探索之路。土地所有制经历多次变革,最终实现了从私有制向集体所有制和国有制的转变。在建设中国特色社会主义经济的伟大历程上,土地的管理与使用制度也经历了长期的改革——土地的经济价值渐渐受到重视,地产的市场行为也逐步得到了解放和规范。在市场机制和政策导向的作用下,土地中所蕴藏的巨大价值得到了充分挖掘,新的地权种类不断从土地所有权和使用权中诞生,地产交易日趋活跃。 土地市场的繁荣为社会带来了经济利益,也为土地管理带来了诸多挑战,直到90年代中后期,为了顺应土地市场的转型,我国的土地储备制度应运而生,并在全国各地得到了迅速发展。各级土地储备机构通过收回、收购、征用等方式取得土地所有权或使用权,然后按照规划对土地进行前期开发整理与储备,以此来供应或调控社会各界对土地的需求。 土地储备制度提高了土地资源配置效率,为落实城市总体规划创造了条件,同时也增强了**的宏观调控能力,为土地市场搭建了规范的交易平台;此外,土地储备对于盘活土地存量、显化土地资产价值、促进集约、节约用地等方面也起到了重要作用,并正在逐步成为我国新型土地使用制度的关键组成部分。
第一章,北京市土地储备工作情况
为了进一步规范北京市土地市场,加强土地资源管理,推进土地储备的相关工作,2001年4月,北京市土地整理储备中心正式成立,负责全市土地后备资源调查、开发整理、建立**土地储备库等工作。随后,各个辖区和功能区相继成立土地储备分中心,负责本区内土地的整理、储备与开发工作。此后,随着土地招拍挂政策的逐步成熟与完善,全国各地的土地交易市场渐渐进入到活跃期,北京市土地市场交易量和土地出让收益也开始屡创新高。 随着时间的推移,经济的快速发展也赋予了土地管理更多使命。为了更好地发挥土地调控能力,落实国务院各阶段的调控政策,市储备中心开始探寻各种新形式的土地交易模式。  2010年2月,在位于朝阳区常营的大型居住区三期土地一级开发项目,北京市首次尝试采用了“不设评标委员会“的招标方式,企业以背对背的形式一次性投报价格,由出价最高的企业获得宗地。 同年5月,房山区长阳镇起步区6号地通过现场竞价成交,这宗土地首次采用了“限房价、竞地价”的方式,通过限定项目中的住房销售限价,由企业投报土地价格,最终由出价最高的企业获得宗地。 2010年11月4日,首宗采用“限地价、竞房价”方式的土地——门头沟永定镇居住及F1住宅混合公建项目发布出让公告。这种方式是在土地出让价格不变的情况下,由企业竞报未来的商品住房销售价格,最终由报价最低的一方获得宗地。 就在同一天,房山区长沟(镇区改造一期A地块北区)居住项目,首次尝试以“限地价、竞配建政策性”方式成交,但是由于并未达到地价上限,没有进入现场竞报配建政策性住房阶段。短短四天后,顺义区张镇(地块一)居住项目再次以这种方式成交,并在现场竞价中达到了地价上限,进入了现场竞报配建租赁房过程。
第二章,西城区土地储备工作情况
2003年2月,原北京市宣武区土地储备分中心成立;2007年1月,原北京市西城区土地分中心成立。两个分中心成立以来,为各自辖区内的土地管理做出了重大贡献,有力促进了两区土地交易市场的健康发展,更推动了两区城市规划与经济建设的进程。 2010年7月,根据北京市调整功能核心区行政区划的工作要求,原西城和宣武区合并成为新西城区,随着行政区划的调整,全区土地储备项目的情况也发生了变化。 新西城共有土地储备项目49个,预计开发用地面积207.58公顷。在这些项目中,已完成拆迁的项目共有七个,开发用地面积约14.9公顷,占全区开发用地总量的7.2%;大部分完成拆迁的项目共有三个,用地面积约11.6公顷,占总量的5.6%;拆迁许可尚在有效期内,可继续推进拆迁进度的项目共有11个,面积约45.6公顷,占总量的22%;拆迁许可已过期,剩余部分无法继续实施的项目共有四个,面积约6.8公顷,占总量的3.3%;此外,全区剩余24个项目处于前期准备阶段,并且不具备拆迁启动条件,总面积约128.7公顷,占总量的62%。
第三章,西城区土地储备项目运作模式
在西城区所有土地储备项目中,按照土地储备工作的运作模式可分为三类:收储项目、联储项目和开发项目。 其中,收储项目是针对已完成拆迁,达到场地平整的地块,**通过债权债务清理的方式,将国有土地使用权直接入市。 在这种模式中,西城区骡马市大街南侧公建项目当属典型。该项目位于骡马市大街南侧,用地总面积0.65公顷,规划地上建筑规模1.8万平方米。这一项目早在2005年就已挂牌出让,但是由于开发公司一直没有缴纳地价款,迟迟没有动土开工,致使这块土地闲置了多年。在这种情况下,北京市国土资源局依法解除了出让合同,收回了土地使用权。 2008年,原宣武区土地储备分中心对该项目进行了收购,在完成了与原土地使用权人的债权债务清理后,以分中心为主体申请入市交易。 这一项目是全市第一宗由区县**主动提出收回的土地,也是第一宗由区县分局和储备分中心负责收回后,清理债权债务并重新组织入市交易的土地。该项目的顺利运作为市、区联合处理闲置土地探索出了一条新的途径。 西城区土地储备项目的第二类是联储项目。这是针对未拆迁的地块,**作为立项主体,授权国有企业具体实施,完成土地一级开发整理 。 这一模式中,最具代表性的是广安联合储备开发一期项目。该项目位于地处地铁七号线和四号线交汇处,用地总面积约10公顷,规划建筑规模约23万平方米。在项目启动前,这块土地上散布着平房院落,居住环境较差、基础设施很不完善。2009年,原宣武区启动了广安联储一期项目,授权企业负责具体实施工作,对其中的1901户居民和24个单位进行动迁改造。 该项目以市储备中心和区县分中心为开发主体,发挥了市、区两级的不同优势,同时引入了企业机制,降低了**在土地开发中资金不足的风险,实现了土地一级开发的市场化运作,提高了综合效益。 西城区土地储备的第三类项目是开发项目。此类项目多为危房改造或环境整治的历史遗留项目,企业作为立项主体进行接手,完成土地的一级开发整理 。 这种模式下的典型案例是桃园一期C项目。该项目位于西直门东北角,隶属当时西二环路景观改造工程,也是奥运环境建设整治示范项目之一。在项目启动前,该地块多为老旧平房院落,共涉及349户居民,8家单位。 2006年,市储备中心经联席会审议,同意由企业进行接手,完成该项目的拆迁、补偿以及市政建设等工作。 在本次项目中,**只履行监管职能,企业作为具体运作的项目主体,双方的分工定位比较清晰。但是,由于企业独立运作项目,**只作为监管部门,不能对企业全面有效地掌控,同时,企业缺少政策的支持,致使项目成本过高、周期延长、拆迁进度缓慢。
第四章,土地储备工作中存在的问题
历经十年探索,北京市土地储备工作走过了一段漫长的历程,它为北京市土地管理做出了重大贡献,更为首都经济建设发挥了关键作用。但是,在取得众多成绩的同时,我们也从中看到了一些问题。 首先,土地储备机构职责不够明确。 目前,土地储备机构负责制定土地储备计划,并履行有关收购企业用地、旧城改造用地以及开发新增土地的职能;而在另一方面,为了满足土地市场的储备需求,土地储备机构需按照现代企业的制度模式筹集资金,并参与土地一级开发的具体实施,这使土地储备管理分别扮演了**和企业两种角色。 以广安联储项目为例:储备部门负责资金监管,企业负责拆迁安置,由于涉及资金项目繁多、情况复杂,致使监管难度很大,当资金出现紧缺时,很难得到及时妥善的解决。同时,政企之间虽然分工清晰,但是项目运转不畅、办事效率较低,难以应对拆迁的复杂局面,给后期专项资金审计造成了被动。 第二,拆迁补偿不统一,同地异价现象频出。  土地一级开发是土地储备的重要环节,在整个土地储备项目中发挥着承前启后的作用;而拆迁工作又是土地一级开发工作的重中之重,拆迁工作的进度与质量直接影响土地效益。 第三,土地储备的相关法律制度有待完善。 在我国,有关土地储备的规章制度比较零散、不成体系,不能从宏观上提供充分的法律依据。 目前,我国关于土地储备制度的研究已经开展了一段时期,但是至今仍没有相关政策法规的出台,对于土地储备工作在实践中遇到的问题,只能按照当地**的规定进行操作。 第四,资金问题制约土堆储备的运转。  土地储备既是土地权属流转的过程,也是资金循环的过程。然而从2010年以来,由于拆迁成本增大、拆迁速度放缓、房地产市场实行宏观调控、保障性住房建设提速等原因,造成土地上市资金难以实现较高的收益,土地贷款不能如数如期偿还,致使土地储备运转难频频陷入困境。
第五章,关于西城区土地储备工作的建议与展望
经过对国家政策和区域特点的分析,西城区区委在未来五年社会发展纲要中提出,要进一步加大土地储备一级开发力度,强化存量资源利用,积极推动功能置换,提高空间资源利用效率。为此,我们结合本次调研的成果,对西城区土地储备工作的发展提出了三点建议。 第一,查清区域可开发利用土地底数,是制定科学发展规划的根基 。根据统计,区内可开发利用的土地以历史遗留项目为主,拆迁已过期和尚未启动的项目,约占可开发利用土地总量的65%。因此,如何解决好历史留存项目是当前不可回避的问题,这要求我们针对每个项目的具体情况,都要制定出相应的对策;而对于已完成拆迁以及在有效期内即将完成拆迁的项目,也需要结合市、区两级的发展规划做出进一步的研究。 第二,把握政策是土地储备工作的关键。 土地的管理与利用是我国的基本国策,将这一政策落实到我们的工作当中,就是优化土地资源、改善民生、促进区域建设。 新西城占地50.7平方公里,常住人口高达124.6万人,是全市人口最密集的地区,因此,疏解城区人口依然是我们面临的最大考验。在这种形势下,西城区土地利用需以公建为主,并适度加配住宅。此外,在经济建设方面,土地储备工作需进一步服务于西城区 “金融强区” 的战略,为金融街区的发展方向制定出科学、长远的规划。 第三,机制的完善是土地储备工作的保障 。城市拆迁是一项复杂的系统工程,涉及社会的方方面面,需要各单位部门的密切合作、各尽其职,才能建立起科学长效的联动机制。目前,我们在工作中遇到的难点,主要反映在拆迁周期长;还贷压力大;土地市场受宏观调控影响而无法获益,资金难以平衡。 针对这些问题,首先需要市区两级进一步加强配合、优势互补。市储备中心作为项目的政策支持者,应承担储备项目的前期手续办理,负责市里各单位的统筹协调、项目入市的前期准备、入市交易,并对宏观工作进行检查指导;而区**作为项目的主体,与项目的得失有着更为直接的联系,因此需要承担组织实施和资金运作等具体工作。 同时,政企之间也需要建立更为高效、明晰的分工机制。按照目前的分工模式,区储备分中心负责资金监管,企业负责拆迁补偿,造成了资金的管理与使用发生了脱节,项目进度因此受到很大影响;而上级部门对项目的全程审计,也给企业在拆迁过程中的决策带来了被动。针对这种情况,我们需要确立新的运转机制:有关部门将拆迁安置款拨付给企业,并给出相应的补偿原则,由企业在此范围内具体运作资金;同时建立起完善的资金监管机制,进一步明确各单位职责,从而提高办事效率,推进项目的整体进度。
结尾
土地是一切经济活动的根基,而土地储备工作的质量更是直接影响区域发展的进程。每一个项目的实施,都离不开政策的支持、策略上的运筹,离不开科学的统领与客观及时的决策,离不开社会各界的密切配合,离不开全面的调查与研究。 十年来,北京市土地储备工作在市委市**的正确领导下,在市相关部门的大力支持配合下,在众多同仁的共同努力下,已成为北京发展的重要工作之一。 西城区将来的发展,也正向区委区**未来五年主要任务中提出的,“要加大土地一级开发力度,强化存量资源利用,积极推动功能区建设,及土地区域置换,提高空间资源利用效率。”只有这样,才能实现区域又好又快的发展。

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